私道の紛争2 – 建築基準法上の道路

　道路は、単にそこを通行するためのものというだけでなく、建築物の利用や建築物などの日照等に大きく関わるものであり、また災害時の避難路や消防活動のための場所等としても、重要な役割を持っています。

　このため、建築基準法は、どのような道が建築基準法上の「道路」となるのかについて定め（建築基準法４２条）、この建築基準法上の道路と建築物との関係を基本に、一定の公的制限を設けています。

　たとえば、建築物の敷地は、基本的には建築基準法上の道路に２メートル以上接していなければならないとされており（「接道義務」といいます）（建築基準法４３条）、この接道義務を満たさない敷地上の建築物は、一定のリフォームであれば可能ですが、建て替えや増改築をすることが出来ません。

　また、建築基準法上の道路とされた道の敷地内にはもちろん、その道の敷地に突き出すような形での建築物や擁壁を建築することは、原則として禁止されます（建築基準法４４条）。

　それでは、建築基準法上の「道路」とは、どんなものを言うのでしょうか。

　建築基準法上の「道路」は、原則として、幅員が４メートル以上あるもの（特定行政庁の指定区域においては６メートル）とされています（建築基準法４２条１項）。

　しかし、幅員４メートル未満の道であっても、ある地域に、４２条が置かれている建築基準法第三章が適用されることになった際（この時点を「基準時」といいます）、現に建築物が立ち並んでいる道で、市町村長または都道府県知事が指定したものは、建築基準法上の道路とみなすことになっています（建築基準法４２条２項）。

　これが、「２項道路」です（「みなし道路」と呼ばれることもあります）。

　建物の敷地に２メートルの接道義務があることは前述したとおりですが、建築基準法４２条２項は、基準時において幅員４メートル未満の道にしか接していなかった敷地上の建物でも、新築や増改築することが出来るようにするため、救済措置として設けられました。

　ある道が２項道路かどうかは、その道がある市区町村役所の建築課等（市区町村により課の具体的な名前は異なります）に行けば調べることができます。

　ある私道が２項道路であれば、それは建築基準法上の道路として、先に述べたような一定の公的制限を受けることになりますが、それ以外の２項道路に特有の制限として重要なのが、敷地のセットバック義務です。

　敷地のセットバック義務とは、ある敷地上の前面の道路が２項道路である場合で、その敷地上に建物を建築するときは、その２項道路の中心線から水平距離で２メートルの位置まで敷地を後退させなくてはいけないという義務です（道路の反対側が川や崖等の場合は、境界線から４メートルの位置まで敷地を後退させる必要があります）。

　これは、その道路の中心線から両側に２メートルずつ振り分けた線までを道路とみなすことによって、将来的には４メートルの幅員を確保することを目的としています。

　なお、敷地のセットバック義務の基準となる道路中心線は、道路の現況を見て、単純にその中心にあるという訳ではありませんから、住居等の新築、建て替えで、敷地をセットバックさせる正確な位置を知る必要がある場合は、特に注意が必要です。

　上記のように、２項道路をはじめとした建築基準法上の道路に関する法的規制は、その道路だけでなく、付近の建物及びその敷地にもかかっています。

　このため、私道の通行、使用、管理だけでなく、たとえば住居等の建物を新築または増改築するために土地を購入したり、中古家屋を建て替えまたは増改築したりする場合等も、周囲の道がどのような種類の道で、問題となる建物の敷地とどのような位置関係にあるかが重要な問題となります。

　当事務所では、代表弁護士藤井が通行・道路問題を含む土地・建物の法律問題を特に専門の一つとしてきたこともあり、これまでも、私道の通行に関する紛争について、多くのご相談・ご依頼を受けてきました。

　私道にまつわる問題でお困りの方は、是非当事務所にご相談下さい。