借地借家の法律関係2 – 増改築・建替え

借地上の建物の増改築や建替えを行ったり，借家の増改築を行ったりする場合，貸主の承諾を得なければならないのが通常です。

　貸主に無断で上記のような増改築を行うと，契約違反として，賃貸借契約の解除をされる場合もあります。

　以下，借地の場合と借家の場合に分けて、詳しく見ていきます。

【借家の場合】

　借主が建物所有者から建物を賃借している場合，その建物自体は貸主のものですから，借主が無断で建物の増改築や建替えを行うことは当然できません。

　このような場合，借主が無断で建物の増改築や建替えを行うと，用法遵守義務違反（民法６１６条，５９８条）に当たり，賃貸借契約の解除をされてしまう可能性があります。

【借地の場合】

　借主が土地所有者から土地を賃借し，その借地上に自己所有の建物を建てている場合，その建物の所有者は借主ですから，借主がその建物の増改築や建替えを行うのは自由というのが本来です。

　しかし，土地賃貸借契約には，借地上に建築できる建物の種類や規模，構造，用途について，一定の条件（借地条件）を定めている場合があります。

　建物の増改築や建替方法によっては，従来の借地条件に適合しない建物ができてしまうため，増改築や建替に伴い借地条件を変更してもらうことを地主に承諾してもらう必要が出てきます。

また，土地賃貸借契約には，その借地上にある建物につき増改築や建替えをする場合，地主の許可を得なくてはならないという，「増改築禁止特約」と呼ばれる条項が入っていることが一般的です。

　この増改築禁止特約が契約内容に含まれている場合，借主は，たとえ自己の所有する建物であっても，借地上の建物を増改築するためには，地主の許可を得なくてはいけません。

増改築禁止特約を設ける理由としては，建物の増改築や建替えが，土地に対して与える影響が大きいということが挙げられます。

特に，貸主から見ると，借地上の建物が，建物の増改築や建替えにより，本来の土地賃貸借契約期間を超えて存続するようなしっかりとした造りの建物に変わった場合，本来の土地賃貸借契約期間が延長されてしまう場合もあり得ることも理由の一つであると言われています。

　借主が建物の増改築や建替えにつき地主の承諾を得ようとする場合，通常は，一定の承諾料を支払うことを条件に，増改築や建替えを承諾してくれるよう交渉することになります。

　それでも地主が増改築や建替えにつき承諾をしてくれない場合，あるいは法外な承諾料を要求する等して現実的に承諾をしてもらうことが困難な場合，土地の借主は，裁判所に対し，借地条件変更または増改築許可の借地非訟という手続を申し立てることが考えられます。

借地条件変更または増改築許可の借地非訟手続とは，地主に代わり，裁判所に，この増改築や建替えにつき許可をしてくれるよう求める手続であり（借地借家法１７条１項，２項），通常の民事訴訟とは異なる特殊な手続です。

この手続を申し立て，建物の増改築や建替えが相当と認められれば，裁判所が増改築や建替えについて地主に代わって許可を出すため、借主は建物の増改築や建替えをすることが可能になります。

また，裁判所がこの増改築や建替えの許可を出すに当たっては，借主が地主に払うべき承諾料の額も定めるのが一般的です。

承諾料の相場は，借地条件変更，増改築許可の場合は，大まかに言うと更地価格の１割前後と言われています。

しかし，増改築や建替えの結果できる建物の構造等，個々の事案により適正な承諾料の額は異なります。

　当事務所では，代表弁護士の藤井篤が，土地・建物の問題を含めた住宅事業専門の生協において理事も努める等，土地・建物の法律問題を長年多く扱ってきたこともあり，貸主の方々及び借主の方々双方からご依頼を受けてきました。

増改築，建替えの問題を含む賃貸借に関して，交渉，借地非訟事件の双方で多くの経験があります。

　借地借家問題でお困りの方は，是非ご相談下さい。